서울 아파트 전셋값,전주比 0.07% 상승 속

상급지 전셋집일수록 2·3중 가격형성 뚜렷

등록임대 의무기간 만료 주택 늘며

신규·갱신·갱신청구권 금액차 더 벌어질수도

서울 서초구의 한 공인중개소에 전월세 상담문구가 적혀있다. [이승환 기자] # 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 지난 8월 20억원에 신규 전세계약을 체결했다. 같은 단지,같은 면적이라도 올해 초(12억4950만원)와 6월(16억5000만원)에 맺은 갱신 계약금보다 각각 7억5000만원,3억5000만원 비싼 금액이다.

최근 서울 아파트 전세보증금이 상승하고 있다. 이런 가운데 같은 면적이라도 계약갱신청구권 사용 여부에 따라 보증금이 수억 원씩 차이가 나는 사례가 나타나고 있어 수요자 사이에 혼란이 커지고 있다.

24일 한국부동산원 자료에 따르면,이달 15일 기준 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.07% 올랐다. 강북 14개 구는 0.06%,강남 11개 구는 0.09% 뛰었다.

매경 AX 정주여건이 양호한 역세권과 학군지 중심으로 전세계약이 체결되며 가격 상승을 주도하는 모습이다. 일례로 강남구 대치동 하이캐슬 전용 84는 올해 6월 13억5000만원에 신규 계약이 체결됐다. 동월 갱신계약보다 2억5000만원 높은 금액이다.

올해 1월에는 갱신권을 활용한 재계약이 9억원에 이뤄졌다. 계약 유형에 따라 4억5000만원의 격차가 발생한 셈이다.

한 업계 관계자는 “임대차 3법 도입 이후 계약 유형에 따라 같은 매물이라도 신규·갱신·갱신권 계약이 각각 다른 가격으로 거래되는 ‘3중 가격’ 현상이 나타나고 있다”면서 “이런 현상은 전셋값 상승기에 더욱 뚜렷하게 확인할 수 있다”고 말했다.

등록임대 의무기간 만료 주택…전월세값 변수 부상

서울 송파구의 부동산중개업소에 전·월세,매매 관련 홍보 간판이 설치돼 있다. [김호영 기자] 문재인 정부 취임 초기 활성화됐던 등록임대주택 의무 임대기간이 만료되기 시작했다. 그동안 제한된 임대료 인상 상한이 풀리며 임차인 부담이 커질 것으로 우려된다.

부동산 업계에 따르면 2017년부터 대거 등록된 민간임대주택 의무 임대기간(8년)이 올해부터 만료된다. 국토교통부에 따르면 민간임대주택은 2016년 158만8000가구에서 2017년 180만가구,2018년 212만1000가구,2019년 220만5000가구 등으로 꾸준히 증가했다.

2017~2018년에 급증한 이유는 당시 정부가 임대차 시장 안정을 위해 임대주택 등록 활성화 방안을 발표했기 때문이다. 앞서 문재인 정부는 임대주택을 등록하는 집주인에게 8년 장기 임대 시 양도소득세 중과 배제,지방세 감면 확대,종합부동산세 감면 등 각종 세제 혜택을 제공하기로 했다.

이 경우 등록임대주택은 임대료 인상이 연간 5% 이내로 제한되며 임차인이 원할 경우 이사 걱정 없이 장기간 한 집에서 거주하는 것이 가능했다. 이처럼 주택임대 사업자에게 각종 세제 혜택이 주어지자 민간임대주택 수는 2017년 21만2000가구,2018년 32만1000가구로 증가했다.

하지만 이런 등록임대주택 제도가 주택 시장 과열을 일으킨다는 지적이 제기되며 2020년 정부는 돌연 아파트 장기 일반매입임대(8년)와 단기 임대(4년) 유형을 폐지했다. 이후 등록임대주택이 대거 줄어들며 지난해 말 기준 민간임대주택 수는 134만9000가구로 쪼그라들었다.

임대차 시장의 경우 의무 임대기간이 종료되면 임대료 인상 상한(5%)이 사라지며 임대인이 임대료를 한꺼번에 올릴 가능성도 제기된다. 물론 기존에 거주하는 임차인은 한 차례 계약갱신청구권을 써서 2년 더 거주할 수 있지만 그 이후엔 임대료 상승이 불가피하다.

지금도 일반 임대차 물건과 임대사업자 물건 사이엔 임대료 차이가 커 시장에는 ‘이중 가격’이 형성된 상태다.

정부 정책 방향에 따라 시장 변동성 확대 가능성

향후 정부가 민간임대주택을 어떻게 운영하는지에 따라 시장에 미치는 영향이 달라질 것으로 보인다. 앞서 윤석열 정부는 주거 전용 85㎡ 이하 아파트에 대해 장기 일반매입임대를 다시 허용하려 했지만 관련 개정안이 국회 문턱을 넘지 못해 임대주택 수는 계속 줄어드는 추세다.

복기왕 의원(더불어민주당) 의원은 ‘매입형’이 아닌 ‘건설형’에 대해서는 6년짜리 단기 민간임대주택을 아파트로 건설하는 것을 허용하는 법 개정안을 발의했다. 또 인구감소지역에서는 아파트를 매입해 10년간 장기 민간임대주택을 공급할 수 있도록 하는 개정안도 내놨다.

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최근 서울 아파트 전세보증금이 상승하고 있으며,계약갱신청구권 사용 여부에 따라 같은 면적의 아파트에서도 보증금 차이가 크게 발생하고 있습니다. 임대차 3법 도입 이후 신규·갱신·갱신권 계약 유형에 따라 가격이 다르게 형성되는 현상이 나타나고 있습니다. 등록임대주택 의무 임대기간 만료로 인해 임대료 인상 상한이 사라지면서 임차인 부담이 커질 수 있습니다.

이러한 임대차 시장의 변화는 고급 주택 수요와 공급,신규 분양 및 재건축 사업의 수익 구조에 영향을 줄 수 있으며,삼성물산의 주택사업 전반에도 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

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향후 정부의 민간임대주택 운영 방향에 따라 시장에 미치는 영향이 달라질 수 있으며,DL이앤씨는 안정적인 재무구조와 브랜드 신뢰도를 바탕으로 대형 프로젝트를 지속 추진하고 있습니다.

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